Только в случае полной уверенности в том, что и другие соседи по району будут инвестировать в улучшение качества жилья, люди решатся потратить свои средства на эти цели. В этом случае возможно, что согласованные действия достаточно большого числа людей приведут к значительному сокращению внешних эффектов, что позволит считать индивидуальные инвестиции осмысленными. Однако из-за неуверенности в действиях других людей никто из жителей не захочет брать на себя инициативу. По сути, мы имеем дело с проблемой, известной как «дилемма заключенных». Продемонстрируем ее на простейшем примере.

Предположим, что существуют два арендодателя, Берт и Эрни, которые владеют двумя соседними зданиями на одной улице. Оба здания нуждаются в ремонте и реконструкции, и каждый из владельцев думает над тем, сколько средств ему на это потратить. Для простоты предположим, что оба решают потратить как минимум 10 тыс. ф. ст. и раздумывают над инвестированием дополнительных 10 тыс. ф. ст. Посмотрим, как рассуждает Берт. Он не может быть уверен в том, какое решение примет Эрни, но знает, что из-за наличия внешнего эффекта отдача от инвестиций в ремонт и реконструкцию будет зависеть в том числе от решения, принятого Эрни. Факторы, которые Берт будет учитывать, принимая решение, отражены в «платежной матрице», представленной в табл. 5.1.

Платежная матрица показывает, что если Берт принимает решение не инвестировать дополнительные 10 тыс. ф. ст. и Эрни принимает аналогичное решение, то отдача Берта от первоначальных инвестиций составит 4%. Если же Эрни осуществляет инвестиции, в то время как Берт от них отказался, то благодаря наличию положительного внешнего эффекта от действий Эрни норма отдачи от первоначальных инвестиций Берта возрастет до 6%. Таким образом, если Берт не тратит дополнительные 10 тыс. ф. ст., то он получит либо 4, либо 6% в качестве отдачи на первоначальные инвестиции. С другой стороны, если Берт решает потратить дополнительные 10 тыс. ф. ст., в то время как Эрни отказывается от дополнительных инвестиций, то плохое состояние здания Эрни создаст отрицательный внешний эффект для Берта и его норма отдачи снизится до 2%. Наконец, если Эрни инвестирует одновременно с Бертом, то последний получит некоторые положительные внешние выгоды и его норма отдачи от инвестиций составит 5%. Таким образом, если Берт решает инвестировать дополнительные средства, то он получит норму отдачи равную либо 2, либо 5%. Какое решение примет Берт?